Um passivo ambiental é definido como qualquer obrigação, legal ou financeira,   derivada de danos ambientais causados por atividades passadas ou presentes de uma empresa, que exijam reparação, mitigação ou compensação. No contexto de imóveis industriais, muitos desses passivos são “ocultos”, ou seja, não visíveis à primeira vista, não declarados nos documentos oficiais, ou não considerados em avaliações superficiais.

Esses passivos podem incluir desde a contaminação do solo e da água subterrânea, depósitos de resíduos químicos ou tóxicos, estruturas antigas de armazenamento subterrâneo (como tanques de combustíveis), emissões atmosféricas não licenciadas, e obrigações regulatórias ainda não executadas.

Assim, a importância de considerar esses passivos ambientais é alta, já que eles podem gerar custos futuros com remediação e multas, além de riscos à saúde humana, impactos na reputação e até a impossibilidade de uso da propriedade conforme desejado.

Como os passivos ocultos alteram o valor de um imóvel industrial

O valor de mercado de um imóvel industrial pode ser afetado de diversas formas quando há passivos ambientais ocultos. Primeiramente, há a desvalorização explícita: quando os potenciais compradores descontam o preço de compra ao imaginar o custo da remediação ou do risco legal.

Em pesquisas de avaliação imobiliária envolvendo áreas contaminadas, os descontos variam bastante, dependendo do tipo de contaminação e do grau de incerteza, podendo ser significativos quando os custos de correção são elevados.

Além disso, há os custos indiretos, como seguro mais caro ou até dificuldade para obter um seguro, custos de financiamento maiores (caso as instituições financeiras verificarem riscos ambientais), restrições de uso, bem como a postergação de licenças.

Muitas vezes, uma área contaminada não pode ser utilizada para expansão, instalação de equipamentos pesados ou armazenamento, o que reduz a sua utilidade e, portanto, o seu valor agregado.

Outro impacto relevante é no tempo de negociação, uma vez que os imóveis com passivos ambientais ocultos tendem a permanecer mais tempo no mercado, tendo em vista que potenciais compradores exigem auditorias ambientais, laudos e garantias — o que pode atrasar as transações ou resultar em cláusulas contratuais mais rígidas.

Além disso, também há o risco de obrigações futuras imprevistas, como multas administrativas, processos judiciais, exigências de recuperação ambiental e compensações. No Brasil, a lei ambiental prevê a responsabilidade objetiva em muitos casos, como no fato de haver culpa ou não, em que a obrigação de reparar ou remediar pode recair sobre o proprietário atual.

Normativas e exemplos no Brasil

A norma ABNT NBR 15515 define o passivo ambiental em solo e água subterrânea em sua parte 1: avaliação preliminar. De acordo com esse padrão, um imóvel industrial deve passar por uma avaliação preliminar para identificar indícios de contaminação e riscos potenciais, seguida de investigação confirmatória, se necessário. Isso permite quantificar o passivo ambiental e incorporá-lo nas avaliações de risco e de valor do imóvel.

Estudos apontam que, no Brasil, imóveis com contaminação significativa ou indícios dela podem ter descontos de preço que variam bastante, dependendo da gravidade. Desse modo, em alguns casos, os descontos aplicados para compensar os passivos ambientais variam aproximadamente entre 21% e 94% do valor do imóvel, dependendo do grau de contaminação envolvida.

Mitigação, due diligence e valorização

Para minimizar os impactos dos passivos ambientais ocultos, é fundamental adotar práticas de due diligence ambiental ao comprar, vender ou investir em um imóvel industrial.

Assim, isso envolve a realização de laudos técnicos, investigação de solo e água subterrânea, análise de estruturas existentes, mapeamento de resíduos ou depósitos antigos, verificação de licenças e conformidade com as normas vigentes. Essas ações permitem estimar os custos de remediação antecipadamente, negociar preços justos ou cláusulas contratuais de indenização.

Dessa maneira, quando realizada de forma profissional, a due diligence ambiental pode, inclusive, aumentar o valor do imóvel industrial. Pois, um imóvel limpo, com licenças em dia, com histórico transparente e com riscos ambientais controlados é mais atrativo para compradores, investidores ou financiadores.

Impactos práticos

Na prática, as empresas que ignoram esses passivos ambientais ocultos podem se deparar com surpresas financeiras, quando demandadas pela reparação, multa, limitação de uso ou até mesmo a perda de negócio.

Quem vai comprar ou arrendar um imóvel industrial sem investigar o solo, resíduos antigos ou a existência de tubulações antigas corre o risco de herdar responsabilidades que muitas vezes inviabilizam os projetos planejados.

Para proprietários, vendedores ou gestores, a recomendação é promover auditorias ambientais periódicas, manter registros completos do histórico de uso da terra, ter planos de contingência, e, quando necessário, contratar empresas especializadas em remediação e gestão ambiental.

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