Quando surge uma suspeita de contaminação do solo, do lençol freático ou do ar em um empreendimento, uma pergunta aparece imediatamente: quem responde legalmente? No Brasil, a responsabilização ambiental combina regras legais e costuma gerar dúvidas em processos de licenciamento.

Por isso, a seguir, explicamos — de forma prática — como a lei trata proprietários, locatários e empreendedores, quais são os riscos e como se prevenir.

O que diz a lei (e por que isso importa no licenciamento)

A Política Nacional do Meio Ambiente (Lei nº 6.938/1981) adota a responsabilidade objetiva: o poluidor é obrigado a indenizar ou reparar o dano, independentemente de culpa.

Isso significa que, comprovado o nexo entre a atividade e o dano, não é preciso demonstrar culpa para exigir a reparação. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou que as obrigações ambientais podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual e/ou do anterior, à escolha do credor (Súmula 623). Na prática, a obrigação “acompanha a coisa” e alcança quem está na cadeia de propriedade.

Para o licenciamento, essa lógica tem efeitos diretos: os órgãos ambientais tendem a exigir investigação, monitoramento e remediação da parte que detém a propriedade, a posse ou explora a atividade, além de impor condicionantes e garantias.

Os papéis e riscos de cada agente

Proprietário do imóvel

Responsabilidade “propter rem”: mesmo que não tenha causado a contaminação, o proprietário pode ser acionado para investigar e remediar.

Dever de diligência: ao adquirir um imóvel, deve realizar due diligence ambiental (por exemplo, Avaliação Preliminar, Investigação Confirmatória/Detalhada), incluindo análise do histórico de uso.

Alienação do imóvel: a jurisprudência vem reconhecendo que o ex-proprietário não responde por danos posteriores à venda se não concorreu para a degradação. Mas pode responder por contaminação causada ou perpetuada na sua gestão.

Na prática do licenciamento: proprietários são frequentemente incluídos como corresponsáveis em termos de compromisso, principalmente quando a fonte da contaminação é incerta ou histórica.

Locatário (quem explora a atividade)

Poluidor direto: se a contaminação decorre da atividade do locatário, ele é responsável principal pela reparação, independentemente de culpa.

Gestão operacional: cabe implementar controles (contenção, armazenamento adequado, PGRS, plano de resposta a emergências), manter licenças vigentes e comprovar conformidade nas renovações/licenças de operação.

Contrato não oponível ao poder público: as cláusulas contratuais que repassem a responsabilidade ao proprietário não afastam a cobrança pelos órgãos ambientais. Servem, contudo, para regresso entre as partes.

Na prática do licenciamento: o locatário deve apresentar estudos, monitorar passivos e, se necessário, submeter Plano de Intervenção/Remediação (quando aplicável).

Empreendedor (titular do negócio ou grupo econômico)

Responsabilidade solidária: o STJ consagra a solidariedade entre todos os que se beneficiam da atividade poluidora (inclusive empresas do mesmo grupo econômico e, em certas hipóteses, poluidores indiretos como financiadores ou administradores negligentes).

Governança e compliance: o empreendedor deve comprovar a gestão de riscos e o controle de passivos, inclusive históricos, no licenciamento.

Na prática do licenciamento: órgãos podem exigir garantias (como seguros e cauções), cronogramas e relatórios periódicos, especialmente quando há risco à saúde humana ou receptores sensíveis.

Como a responsabilidade se distribui (e por que costuma ser solidária)

No Direito Ambiental, predomina o princípio do poluidor-pagador e a responsabilidade solidária entre os agentes envolvidos. Isso permite ao poder público eleger contra quem cobrará primeiro (proprietário atual, possuidor, operador, empreendedor). Depois, entre si, esses agentes ajustam o reembolso conforme contratos e provas de quem causou o dano.

Em áreas com uso industrial sucessivo, muitas vezes a fonte é histórica e difusa. Nesses casos, é comum que o proprietário atual suporte medidas iniciais (investigação e contenção), enquanto busca direito de regresso contra antigos ocupantes/operadores quando houver evidências técnicas de que contribuíram para o dano.

Regras técnicas que orientam a investigação e a remediação

A Resolução CONAMA 420/2009 estabelece critérios e valores orientadores para qualidade do solo e diretrizes para gerenciamento de áreas contaminadas.

Em São Paulo, a Lei 13.577/2009 detalha responsabilidades, define etapas (investigação, avaliação de risco, plano de remediação) e autoriza o órgão ambiental a exigir garantias de execução do plano. Esses instrumentos técnicos costumam ser referência nacional, inclusive para estados que adotam normativos próprios.

Passo a passo rápido para reduzir riscos no licenciamento

1.   Due diligence ambiental antes de comprar/locar: verifique o histórico de atividades, inspeção, análises, segundo a resolução 420 do CONAMA.
2.   Matriz de responsabilidades entre proprietário, locatário e empreendedor, com garantias e plano de contingência.
3.   Monitoramento contínuo e guarda de evidências (manutenção, calibrações, notas de destinação, manifestos de resíduos).
4.   Resposta a incidentes com comunicação imediata ao órgão ambiental, isolamento da fonte e relatório técnico.
5.   Plano de remediação com metas mensuráveis e cronograma, quando necessário.

Assim, dessa maneira, em contaminações ambientais, todos podem responder: proprietário, locatário/operador e empreendedor/grupo. A melhor estratégia no licenciamento é prevenir, demonstrar governança técnica e formalizar regras contratuais, sabendo que, perante o órgão público, elas não afastam a responsabilização.

Fale com quem domina o tema — conte com a Diatech Ambiental

Precisa mapear passivos, estruturar a due diligence, planejar remediação ou dialogar com o órgão ambiental? A Diatech Ambiental apoia seu projeto do diagnóstico à solução, com equipe técnica e experiência em licenciamento e gestão de áreas contaminadas.

Entre em contato com nosso time e conheça mais sobre o que a Diatech Ambiental pode fazer pelo seu negócio!