Regularização ambiental em terrenos com passivos: guia completo para evitar penalidades e embargos
A expansão de um empreendimento é um momento estratégico para muitas empresas, especialmente nos setores industrial, logístico e imobiliário.
No entanto, ao adquirir ou adequar terrenos para novos projetos, é fundamental estar atento à existência de passivos ambientais — como áreas contaminadas, uso irregular do solo ou intervenções não autorizadas — que podem acarretar sérias penalidades, embargos de obras e até inviabilizar o investimento.
Neste artigo, você confere um guia prático sobre como fazer a regularização ambiental de terrenos com passivos, com foco na prevenção de riscos e na segurança jurídica da sua empresa.
Acompanhe as etapas essenciais, os principais cuidados e a importância de contar com uma consultoria ambiental especializada.
O que são passivos ambientais e por que representam riscos?
Passivos ambientais são dívidas ou obrigações relacionadas a danos ambientais anteriores causados por atividades humanas em determinado imóvel. Esses danos podem incluir:
- contaminação do solo ou das águas subterrâneas;
- supressão de vegetação sem licença;
- intervenções em áreas de preservação permanente (APP);
- destinação inadequada de resíduos;
- construções sem regularização ambiental.
Esses passivos, mesmo que causados por antigos ocupantes, podem cair sobre o atual proprietário ou empreendedor. Pois, segundo o princípio do poluidor-pagador e da responsabilidade solidária previsto na Política Nacional do Meio Ambiente (Lei nº 6.938/1981), o novo responsável pelo terreno pode ser obrigado a arcar com os custos da reparação ambiental.
Quais são as consequências da falta de regularização?
A ausência de regularização ambiental pode gerar consequências graves para empresas em expansão ou adequação de atividades, como:
- embargos administrativos e judiciais;
- multas ambientais que podem ultrapassar R$50 milhões, segundo a Lei de Crimes Ambientais (Lei nº 9.605/1998);
- suspensão de licenças e autorizações;
- impedimento de financiamentos e linhas de crédito;
- desvalorização do imóvel;
- riscos à saúde de colaboradores e da comunidade.
Portanto, realizar um processo preventivo e criterioso de regularização é uma etapa fundamental no planejamento estratégico do negócio.
Guia prático para a regularização ambiental de terrenos com passivos
- Due Diligence Ambiental
Antes da aquisição do terreno ou início de obras, é imprescindível contratar uma Due Diligence Ambiental, ou seja, uma auditoria técnica e documental que verifica se há passivos ambientais, riscos de contaminação e se o imóvel está regular perante os órgãos ambientais.
Esse processo pode identificar os registros de infrações ou autos de infração, o histórico de uso industrial com potencial poluidor, além da inexistência de outorgas, licenças ou autorizações necessárias.
- Diagnóstico e investigação de passivos
Se forem identificados indícios de contaminação, o próximo passo é realizar um diagnóstico ambiental, que pode incluir a avaliação preliminar, investigação confirmatória e investigação detalhada.
Essas etapas seguem as diretrizes da CETESB, do CONAMA e da Série ABNT NBR 15.515, e servem para identificar contaminantes, a extensão do dano e os riscos à saúde humana.
- Plano de Intervenção e remediação
Com base nos estudos, elabora-se um Plano de Intervenção, que pode incluir medidas como:
- contenção da contaminação;
- extração e tratamento de solo e águas subterrâneas;
- monitoramento contínuo da área;
- recuperação de vegetação nativa, se aplicável.
Esse plano precisa ser aprovado pelo órgão ambiental competente (ex.: CETESB, IBAMA, órgãos estaduais) e executado com acompanhamento técnico especializado.
- Obtenção de licenças e outorgas
Para adequar a área ao novo uso, é necessário obter ou atualizar licenças ambientais, como:
- Licença Prévia (LP)
- Licença de Instalação (LI)
- Licença de Operação (LO)
Além disso, podem ser exigidas outorgas de uso de recursos hídricos, autorizações de supressão vegetal e certificados de regularidade junto a órgãos como o IBAMA, ANA ou secretarias estaduais.
- Monitoramento e relatórios de conformidade
Mesmo após a regularização e remediação, muitos órgãos exigem monitoramento periódico da área, com a entrega de relatórios técnicos, evidências de recuperação e planos de contingência. Isso garante que o terreno permaneça em condições seguras para o uso industrial ou comercial.
A importância de uma consultoria ambiental especializada
Empresas em fase de expansão precisam contar com uma consultoria ambiental confiável e com experiência técnica para lidar com os trâmites legais, estudos ambientais e exigências dos órgãos públicos.
Além da expertise técnica, uma boa consultoria atua na interlocução com os órgãos reguladores, elaboração de laudos, planos e documentação, minimizando prazos e evitando retrabalhos.
Segundo análise da McKinsey & Company, empresas que integram práticas ambientais consistentes à sua estratégia corporativa reduzem significativamente os riscos regulatórios e de reputação, além de aumentarem sua resiliência diante de pressões legais e de mercado.
Regularizar é preservar o futuro do seu negócio
Ignorar os passivos ambientais é um risco que pode custar caro, não apenas financeiramente, mas também em termos de reputação e viabilidade dos seus projetos. Ao investir na regularização ambiental de terrenos com passivos, sua empresa garante:
- conformidade legal;
- viabilidade técnica e econômica do terreno;
- acesso a crédito e financiamento;
- segurança jurídica para investidores e parceiros;
- sustentabilidade da expansão.
Nesse sentido, a DIATECH Ambiental é especialista em consultoria para áreas contaminadas, regularização ambiental e gestão de passivos.
Com uma equipe multidisciplinar e experiência em projetos de alta complexidade, ajudamos sua empresa a crescer de forma segura, eficiente e dentro da legislação. Entre em contato com nossa equipe e solicite um orçamento agora mesmo!